$type=carousel$cols=3

Kentsel Dönüşümde Arsa Payı Hangi Değerden Satışa Çıkarılır?

PAYLAŞ:

6306 sayılı kanunda yapılan 2019 yılı değişiklikleri ile birlikte kentsel dönüşümde arsa payı hangi değerden satışa çıkarılır sorusu en çok merak edilen konulardan oldu. Pek çok müteahhiti ve daire sahibini ilgilendiren bu sorunun cevabı...

Kentsel Dönüşümde Arsa Payı Hangi Değerden Satışa Çıkarılır?
6306 sayılı kanunda yapılan 2019 yılı değişiklikleri ile birlikte kentsel dönüşümde arsa payı hangi değerden satışa çıkarılır sorusu en çok merak edilen konulardan oldu. Pek çok müteahhiti ve daire sahibini ilgilendiren bu sorunun cevabını yazımda bulacaksınız.

Kentsel Dönüşüm ve Riskli Yapı kavramları ne anlama geliyor?

Kentsel dönüşüm; afet riski olan alanların tespit edilip, yaşanılır ve sağlıklı hale getirilmesini amaçlar. Bu kapsamda ekonomik ömrünü tamamlamış, çürük ve yıkılma riski taşıyan binaların yıkılıp yeniden inşa edilmesine kentsel dönüşüm denir.

Riskli yapı ise; deprem anında yıkılması veya büyük hasar görmesi öngörülen, ekonomik ömrünü tamamlamış çürük binalara denir. Devlet 6306 sayılı kanun ile; riskli yapıları ve riskli alanları kentsel dönüşüm kapsamında depreme dayanıklı, güvenli yapılara dönüştürmeyi amaçlıyor.

2019 yılına geldiğimizde 6306 sayılı kanunun uygulama yönetmeliğinde birtakım düzenlemeler yapıldı. Bu düzenlemelerin ardından en çok merak edilen sorulardan ilki "kentsel dönüşümde arsa payı hangi değerden satışa çıkarılır" sorusu olurken, bir diğeri "kentsel dönüşümde kat malikleri toplantısı yapmak zorunlu mu?" sorusu oldu.

Kentsel Dönüşümde Arsa Payının Satışa Çıkarılması

6306 sayılı kanunda arsa payının satışa çıkarılması hususu oldukça açık ve net bir şekilde belirtilmiştir. Kanundaki maddede yer alan ibareye göre; (Madde 15)
(3) (Değişik:RG-21/6/2019-30808) Hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa payları; 15/A maddesinde belirtilen usule göre, arsa payı değeri üzerinden anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve en az üçte iki çoğunluk ile alınan karar çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir. Riskli yapılarda ise, anlaşma sağlayan paydaşlara veya anlaşma sağlayan paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanır.
denilmektedir. 15. maddenin 3. fıkrasında yer alan ibarede atıfta bulunuluna yer olan 15/A maddesini özetlemek gerekirse;
  1. Karara katılmayan kat maliklerinin arsa paylarının satışı için; maliklerin en az 2/3 çoğunluğunun anlaştığına dair; karar protokolü veya sözleşmeler veya vekaletnameler gereklidir. Bina ortak karar protokolü örneği için tıklayınız.
  2. Birinci maddedeki belgenin (karar protokolü veya sözleşme veya vekaletname) anlaşmayan maliklere noter kanalıyla ve 7201 sayılı tebligat kanununa göre gönderilmesi ve anlaşmayan maliklerin de karara katılmaları için onlara 15 gün süre verilmesi gerekir.
  3. SPK tarafından lisanslandırılmış bir firmaya; arsa payı değeri ile ilgili tespit yaptırılmalıdır. Dikkatinizi çekmek istiyorum; bina henüz ayakta olsa bile binanın değeri değil, arsa payının değeri tespit ettirilir.
  4. Ayrıca Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İl Müdürlüğü'ne bu evraklar teslim edilirken, arsa payı satışa çıkarılacak olan kat maliklerinin tebligata elverişli adresleri de verilmelidir.
Bu dört maddedeki evraklar İl Müdürlüğü'ne satışa çıkarılmasına daire talebin yer aldığı dilekçe ile teslim edildikten sonra gerekli evraklar hazırlanır ve yaklaşık 30-35 gün içerisinde satış işlemi gerçekleşir. Konusu açılmışken; noterde kat karşılığı sözleşmesi örneği konulu makaleyi incelemelisiniz.

Kentsel Dönüşümde Satışa Çıkarılacak Arsa Payının Değeri Nasıl Tespit Edilir?

6306 sayılı kanunda 11 yerde "arsa payı" kelime grubu, 9 yerde ise "arsa payları" kelime grubu geçmektedir. Buna rağmen hala bazı idareler; binanın yıkılmadan önceki mevcut değerini de gözetmektedirler. Bu büyük bir hatadır. Çünkü riskli çıkmış bir binanın değeri olmaz. O bina artık "yok" hükmündedir.

6306 sayılı kanunun 15/A maddesinin 3. fıkrasında yer alan;
(3) Satışı yapılacak arsa paylarının rayiç değerini tespit etmek ve sonrasında satış işlemini gerçekleştirmek üzere, Müdürlük veya İdare bünyesinde, biri başkan ikisi üye olmak üzere, en az üç kişiden oluşan Bedel Tespiti Komisyonu ile Satış Komisyonu teşkil olunur. Rayiç değer, maliklerce Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilmiş olan taşınmazın değeri de gözetilerek Bedel Tespiti Komisyonunca belirlenir.
ibaresi bazı küçük şehir idarelerinin kafasını karıştırmaktadır. "Rayiç değer, maliklerce Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarınca tespit ettirilmiş olan taşınmazın değeri de gözetilerek Bedel Tespiti Komisyonunca belirlenir" ifadesi aslında çok açık bir ifadedir.

İdarenin yapması gereken; SPK lisanslı firmanın değerleme raporunu bir altlık olarak kullanması ve arsa payını; kendi "bedel tespiti komisyonu" tarafından belirlenen "ARSA PAYI DEĞERİ" üzerinden satışa çıkarmasıdır.

Oysa özellikle küçük şehirlerde, buna bir adet uydurulmuş ve binanın yıkılmadan önceki değeri ile arsa payının ortalaması alınarak arsa payları satışa çıkarılmıştır. Bu uygulama sadece hukuğa değil, akla mantığa da aykırıdır.
  • Örneğin bina riski çıkmadan önce bir dairenin değeri 250.000 TL ise ve o dairenin arsa payı değeri SPK lisanslı firma tarafından 350.000 TL olarak tespit edildiyse; o maliğe ait arsa payını 300.000 TL'den satışa çıkarmak mantıklı olabilir mi?
  • Veya olaya tam tersi yönden bakalım. Dükkanın değeri 1.500.000 TL iken, arsa payı değeri 350.000 TL çıktıysa o kişinin arsa payını 925.000 TL'den satışa çıkarmak, hiç olacak iş midir?
Hayır! Yapılması gereken işlem oldukça basittir. Kanunda toplamda 20 ayrı yerde yer aldığı üzere; arsa payı satışa çıkarılır. Arsa payı satışa çıkarılırken de; arsanın değeri gözetilir. Çünkü riskli binanın herhangi bir değeri yoktur. Binanın riskli çıkması; çürük çıkması anlamına gelir ve depremde yıkılma tehdidiyle karşı karşıya olduğunu gösterir.

Arsa Payı Nedir? Neden Önemlidir?

Kentsel dönüşüm uygulamalarıyla ilgili bu kadar yazdıktan sonra; kısaca "arsa payı nedir" sorusunu cevaplamam gerektiğini hissettim. Uzun versiyonunu ilgili makalede bulabilirsiniz ancak kısaca özetlemek gerekirse; bir yapıdaki her mülkün; yapının bulunduğu arsa üzerindeki hak oranına "arsa payı" denir.

Yani sizin 50 daireli bir apartmanda 1 adet dükkanınız olabilir. Ve buna rağmen arsa payının 6/10 olabilir. Veya tam tersi yönde bir örnek vermek gerekirse; 2 katlı; bir daire ve bir dükkandan oluşan bir binada, dükkan sahibi siz olabilirsiniz. Ve arsa payınız 1/10 olabilir.

Peki bu farklar neden dolayı oluşmaktadır? Doğrusu nedir?

Arsa payı, binanın yapıldığı zamanki değere göre paylaştırılır. Yani 5 daireli bir apartman inşa edildiğinde her dairenin değeri eşitse; herkesin arsa payı 1/5 olmalıdır. Bakın; metrekareden bahsetmiyorum. Mülkün değerinden bahsediyorum.

Buna göre; İstanbul Nişantaşı'nda Zemin+4 katlı bir apartmanda; zemin kattaki dükkanın arsa payı 6/10 olabilir ve dairelerin arsa payı 1/10 olabilir. Bu tamamen; inşa edildiği yıldaki mülk değerleriyle alakalıdır.

Son olarak bir örnek verip konuyu sonlandırmak istiyorum. 10 katlı bir bina inşa ettiniz. Onuncu kattakiler denizi görüyor. Diğer kattakiler göremiyor. Öyleyse onuncu kattaki dairenin arsa payının yüksek olması gerekir değil mi? Çok doğru! Çünkü diğer katlara göre daha değerlidir, denizi görmektedir. 

Üstteki örnek üzerinden devam edelim. Bina inşa edildi, aradan 10 yıl geçti. Bu apartmanın önündeki binalar yıkıldı ve önlerine park yapıldı. Artık tüm katlar denizi görebiliyor. Yani tüm dairelerin değerleri eşitlendi. Şimdi arsa paylarını yeniden dağıtmak ve herkese eşit arsa payı vermek mi gerekir? Hayır! Binanın inşa edildiği zamanki değerler önemlidir. 

Yani önünden Kanal İstanbul da geçse, hemen yanına Boğaz Köprüsü de yapılsa, Ankara'daki bir bina için konuşmak gerekirse; Ankara'ya deniz de gelse, arsa payları değişmez. Yapıldığı zamandaki mülk değerleri oranında arsa payları paylaştırılır.

Ancak yapıldığı yılda arsa paylarının yanlış dağıtıldığını düşünüyorsanız; işte o zaman arsa payı düzeltim davası açabilirsiniz.

YORUMLAR

Ad

12 ada,1,17 Ağustos,2,6306,3,ahmet kaya,1,aizanoi,2,alçı,2,altın,1,amorti,1,analiz,3,android,1,antik,2,apart,1,arsa,4,arsa payı,1,asansör,1,atiye,1,autocad,2,b99,1,bal,1,başarı,1,bel,1,belcim,1,belediye,2,belgesel,18,benzer,1,beren saat,1,besin,1,beton,4,betonarme kutu menfez,1,beyan,1,bilgin,1,bilim,3,bina,5,bizans,1,body,1,bojack,1,borsa,1,bozoklu,1,building,1,burulma çatlağı,1,büyüklük,1,cambly,1,cep,1,coronavirüs,1,culvert box,5,çağlar,1,çatı,2,çatlak,6,çavdarhisar örencik sulaması,1,çelik,1,çelik sıva,1,çini,1,çitgöl,1,çorumlu,1,çöp,1,daire,1,daireler,1,deep soil mix,3,değer,1,demir,2,denetim,2,deprem,9,Devam Eden Projeler,1,devlet,1,devlet su işleri,2,dil,1,dilekçe,1,disenchantment,1,diyet,1,dizi,3,dolar,1,donatı,1,dor,1,doviz,1,dozer,1,döşeme,2,dua,1,duman,1,duvar,1,dükkan,1,earthquake,1,egitim,11,eğik,1,eğilme çatlağı,1,elektrik,2,elektronik,1,emlak,2,emlakçı,1,en iyi,2,enerji yalıtımı,1,english,1,english central,1,erteleme,1,etüt,1,evrak,3,eyvan nedir,1,faiz,1,fatih,1,felix,1,fenerbahçe,1,film,1,firma,1,fitness,1,fiyat,1,fm 2020,1,fm 2020 mobil,1,fm2020,1,football,1,forklift,1,fotoğraflı staj defteri,1,futbol,1,galicya cephesi,1,galicya cephesi haritada nerede,1,galicya cephesi nedenleri ve sonuclari,1,gaybiefendi,1,gayrimenkul,1,gazete,1,geceleri uyuyamıyorum sıkıntı basıyor,1,gelişim,1,genç,1,germiyan mimarisi,1,germiyanogullari,2,gevrekseydi taşkın koruma inşaatı,1,gezi,1,gıda,1,gloria jean's coffees,1,good place,1,goodreads,1,google,1,göbek,1,göbeklitepe,1,gövde,1,grobeton,1,güney,1,güvenlik,1,haçlı,1,hafriyat,1,hakan altun,1,hakan muhafız,1,haluk levent,1,hani bekleycektin,1,harç,1,hayal,1,hazır ofis stajı,1,hedef,1,hekimoğlu,1,hızlı,1,hikayesi,1,hilton oteli,1,himym,1,ısı yalıtımı,1,İbrahim Çavuş,1,ihale,1,ilan,5,imdb,3,imza,1,inceleme,1,ingilizce,3,İnşaat,78,inşaat firması,1,ion,1,iskan,1,istanbul depremi,1,iş,1,iş bitirme,1,iş güvenliği,2,işler,1,işleri,1,italya,1,iyileştirme,2,izin,1,jcb,1,jeoloji,1,jet grout,3,joao felix,1,joao felix kimdir,1,kademe,1,kafe,1,kahve,1,kalıp,1,kalıp planı,1,kamyon,2,kanal hisarcık,1,kandilli,1,kanun,1,kapatma,1,kapı,1,karakür,1,karar,1,karayolları satıl daireler,1,kariyer,1,kat,1,kavsara nedir,1,kazı,1,kenan doğulu,1,kent,2,kentsel,2,kentsel dönüşüm,6,kepçe,2,kesme çatlağı,1,kısa,1,kısa kiriş,1,kıyamam sana hikayesi,1,kilo,1,kimlik,1,kiremit,1,kiremit aktarma,1,kiriş,5,kişisel,1,kitap,2,kolon,6,konsol,1,konuşarak öğren,1,konut,2,korint,1,koronavirüs,4,korozyon çatlağı,1,köprü,1,kredi,1,kultur,30,kumari koyu,1,kupon arsa,1,kutlamak,1,kutu menfez,4,kutu menfez donatı projesi,2,kutu menfez excel,2,kutu menfez hesabı excel,2,kutu menfez programı,1,kutu menfez projesi,1,kütahya,8,kütahya inşaat,10,kütahya inşaat malzemeleri satıcıları,4,kütahya kentpark,1,kütahya mecidiye,1,kütahya satılık daireler,6,laleli palas apartmanı,1,leman sam,1,liste,2,maaş,3,magnitud,1,makine,1,manager,1,mansart,1,marmara depremi,1,marmara depreminde hasar görmüş yapının kalıp planı,1,marmara earthquake,1,mehmet,1,mehmet günsur,1,mekan,1,mekanik,1,membran,1,menfez hesaplama programı,1,mercalli,1,metraj,3,meydan mahallesi,1,meydan mahallesi satılık daire,1,milattan önce bilim,1,Milattan Önce Bilim Nasıldı?,1,mimar,4,mimari,3,minare,1,mobil,1,mobile,1,modern odunpazarı evleri,1,motivasyon,1,mr. toms coffee,1,mukarnas,1,mukarnas nasıl yapılır,1,mukarnas nedir,1,mukarnas pdf,1,mukarnas viki,1,muqarnas,1,muqarnas journal,1,murat,1,murat dağı,1,muzik,1,mühendis,3,müteahhit,2,müze,1,müzik,1,nakliye,1,naşa,1,nedir,1,netflix,3,noter,3,ofis,1,olan,1,ortak,1,osmanlı,4,osmanlı devleti galicya cephesine neden girdi,1,osmanlı mimarisi,1,otopark,2,ottoman,1,ottoman rising,1,oyun,1,oyuncak,1,oyuncu,1,öğretmen,1,örnek,1,örnek büro stajı defteri,1,örnek ofis staj defteri,1,özdemir apartmanı özel konut projesi,1,özel,1,özel sektör,1,p3000,1,pandantif nedir,1,para,1,park palas apartmanı,1,pasif ev,1,pay,2,pencere,1,perde,2,pratik,1,proje,2,protokol,1,puan,1,pvc,1,pvc membran,1,radye,2,render,1,resimli staj defteri,1,resmi,1,restoran,1,richter,1,rise,1,rising,1,riskli yapı,2,roms coffee,1,röleve,1,rötre çatlağı,1,ruhsat,2,rusça,1,sağlık,1,sakarya,1,sanat,3,sap2000,5,sarkilar,1,satılık,1,satılık apart,1,satılık daire,2,satılık daireler,2,satılık dükkan,1,satış,1,satilik daire,1,sepev,1,servi mahallesi,1,sevgi yolu,1,sıtkı olçar,1,sıva,3,sıva çatlağı,1,simav,1,simulatör,1,simülasyon,1,sinema,1,sinerji cam,1,sistem,1,slider,8,sondaj,1,sosyal,6,sözleşme,3,spor,4,Sta4cad,6,stadyum,1,staj defteri,1,statik,5,statik analiz,6,su,1,su yalıtımı,3,sultan,1,sünek,1,sütun,1,şanlıurfa,1,şantiye,8,şantiye şefi,1,şarkı,1,şebnem,1,şebnem ferah,1,şef,1,şiddet,1,takvimlerin bulunması,1,Tamamlanan Kamu Projeleri,2,Tamamlanan Projeler,8,tapınak,1,tapu,2,tapu kaydı,1,tarih,2,tasarruflu evler,1,taş kolon,1,taşıyıcı,1,taşıyıcı sistem çatlakları,2,taşkın koruma,1,tavsiye,1,tbdy2018,3,tdy2007,1,tebliğ,1,tek hücreli kutu menfez hesabı,1,tekerlekli arabalar,1,teknik,1,tekniker,1,Teknoloji,4,temel,1,teminat,1,teneke,1,teras,2,tesisat,1,test,1,tır,1,tiyatro,2,toplantı,1,trafik,1,ts498,1,ts500,2,tuğla,1,ulucami,1,uyku getiren şarkılar,1,uyku getiren yiyecekler,1,uykusuzluğa iyi gelen bitkiler,1,uyumak için ne yapmalı,1,uyuyamıyorum ne yapmalıyım,1,vekalet,1,vekaletname,1,vinç,1,wonderkids,1,yabancı,2,yabancı dil,2,yağmur oluğu,1,yalıtımı,1,yapı,3,yasak,1,yatırım,2,yatırımcı,1,yay atamasi ve mesnet kosullari,1,yazar,1,yazının icatı,1,yemek,1,yerden ısıtma,1,yetenek,1,yıkım,3,yıkım ruhsatı,2,yol,1,yorum,1,yönetmelik,3,yönetmen,1,yöntem,1,yunanistan,1,yunus emre mahallesi özel konut inşaatı,1,yük kombinasyonları,1,yüklenici,1,yükleri n tanımlanması,1,yüksek kiriş,1,zayıflama,1,zekai celep,1,zemin,5,zemin iyileştirme,3,zeus,1,zirve,1,
ltr
item
İnşaat Mühendisi Emirhan Aydın: Kentsel Dönüşümde Arsa Payı Hangi Değerden Satışa Çıkarılır?
Kentsel Dönüşümde Arsa Payı Hangi Değerden Satışa Çıkarılır?
6306 sayılı kanunda yapılan 2019 yılı değişiklikleri ile birlikte kentsel dönüşümde arsa payı hangi değerden satışa çıkarılır sorusu en çok merak edilen konulardan oldu. Pek çok müteahhiti ve daire sahibini ilgilendiren bu sorunun cevabı...
https://1.bp.blogspot.com/-2LIdP5MVJc4/XoS-SPnEZSI/AAAAAAAAGQg/SlwO2M2rasc77gyxXnjIURPj4roJVlU9gCLcBGAsYHQ/s640/arsa-payi.webp
https://1.bp.blogspot.com/-2LIdP5MVJc4/XoS-SPnEZSI/AAAAAAAAGQg/SlwO2M2rasc77gyxXnjIURPj4roJVlU9gCLcBGAsYHQ/s72-c/arsa-payi.webp
İnşaat Mühendisi Emirhan Aydın
https://www.emirhanaydin.com.tr/2020/04/kentsel-donusumde-arsa-payinin-satisi.html
https://www.emirhanaydin.com.tr/
https://www.emirhanaydin.com.tr/
https://www.emirhanaydin.com.tr/2020/04/kentsel-donusumde-arsa-payinin-satisi.html
true
5222154280906417409
UTF-8
Tüm Yayınlar Yüklendi Hiçbir Yayın Bulunamadı HEPSİNİ GÖRÜNTÜLE Devamını Oku Cevapla Cevaplamayı İptal Et Sil Yazan Ana Sayfa SAYFALAR YAYINLAR Hepsini Görüntüle BUNLARDA İLGİNİ ÇEKEBİLİR ETİKET ARŞİV ARAMA YAP TÜM YAYINLAR Aradığınıza Uygun Yayın Bulunamadı Ana Sayfaya Dön Pazar Pazartesi Salı Çarşamba Perşembe Cuma Cumartesi Paz Pzt Sal Çar Per Cum Cmt Ocak Şubat Mart Nisan Mayıs Haziran Temmuz Ağustos Eylül Ekim Kasım Aralık Oca Şub Mar Nis Mayıs Haz Tem Ağu Eyl Eki Kas Ara Yeni Yayınladı 1 dakika önce $$1$$ minutes ago 1 saat önce $$1$$ hours ago Dün $$1$$ days ago $$1$$ weeks ago 5 Haftadan Daha Fazla Bir Süre Önce Takipçiler Takip Et BU ÖZEL İÇERİK KİLİTLİDİR ADIM 1: Bir sosyal medyada paylaş ADIM 2: Sosyal medya hesabında linki paylaş Tüm Kodları Kopyala Tüm Kodları Seç Tüm kodlar kopyalandı Kod veya yazı kopyalanamadı, lütfen [CTRL]+[C] (ya da CMD+C Mac ise) kopyalamak için basınız