Kentsel Dönüşümde Arsa Payı Hangi Değerden Satışa Çıkarılır?

Kentsel Dönüşümde Arsa Payının Satışa Çıkarılması

(3) (Değişik:RG-21/6/2019-30808) Hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa payları; 15/A maddesinde belirtilen usule göre, arsa payı değeri üzerinden anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve en az üçte iki çoğunluk ile alınan karar çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir. Riskli yapılarda ise, anlaşma sağlayan paydaşlara veya anlaşma sağlayan paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanır.

denilmektedir. 15. maddenin 3. fıkrasında yer alan ibarede atıfta bulunuluna yer olan 15/A maddesini özetlemek gerekirse;

1. Karara katılmayan kat maliklerinin arsa paylarının satışı için; maliklerin en az 2/3 çoğunluğunun anlaştığına dair; karar protokolü veya sözleşmeler veya vekaletnameler gereklidir. Bina ortak karar protokolü örneği için tıklayınız.
2. Birinci maddedeki belgenin (karar protokolü veya sözleşme veya vekaletname) anlaşmayan maliklere noter kanalıyla ve 7201 sayılı tebligat kanununa göre gönderilmesi ve anlaşmayan maliklerin de karara katılmaları için onlara 15 gün süre verilmesi gerekir.
3. SPK tarafından lisanslandırılmış bir firmaya; arsa payı değeri ile ilgili tespit yaptırılmalıdır. Dikkatinizi çekmek istiyorum; bina henüz ayakta olsa bile binanın değeri değil, arsa payının değeri tespit ettirilir.
4. Ayrıca Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İl Müdürlüğü'ne bu evraklar teslim edilirken, arsa payı satışa çıkarılacak olan kat maliklerinin tebligata elverişli adresleri de verilmelidir.

Bu dört maddedeki evraklar İl Müdürlüğü'ne satışa çıkarılmasına daire talebin yer aldığı dilekçe ile teslim edildikten sonra gerekli evraklar hazırlanır ve yaklaşık 30-35 gün içerisinde satış işlemi gerçekleşir. Konusu açılmışken; noterde kat karşılığı sözleşmesi örneği konulu makaleyi incelemelisiniz.

Kentsel Dönüşümde Satışa Çıkarılacak Arsa Payının Değeri Nasıl Tespit Edilir?

(3) Satışı yapılacak arsa paylarının rayiç değerini tespit etmek ve sonrasında satış işlemini gerçekleştirmek üzere, Müdürlük veya İdare bünyesinde, biri başkan ikisi üye olmak üzere, en az üç kişiden oluşan Bedel Tespiti Komisyonu ile Satış Komisyonu teşkil olunur. Rayiç değer, maliklerce Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilmiş olan taşınmazın değeri de gözetilerek Bedel Tespiti Komisyonunca belirlenir.

ibaresi bazı küçük şehir idarelerinin kafasını karıştırmaktadır. "Rayiç değer, maliklerce Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarınca tespit ettirilmiş olan taşınmazın değeri de gözetilerek Bedel Tespiti Komisyonunca belirlenir" ifadesi aslında çok açık bir ifadedir.

İdarenin yapması gereken; SPK lisanslı firmanın değerleme raporunu bir altlık olarak kullanması ve arsa payını; kendi "bedel tespiti komisyonu" tarafından belirlenen "ARSA PAYI DEĞERİ" üzerinden satışa çıkarmasıdır.

Oysa özellikle küçük şehirlerde, buna bir adet uydurulmuş ve binanın yıkılmadan önceki değeri ile arsa payının ortalaması alınarak arsa payları satışa çıkarılmıştır. Bu uygulama sadece hukuğa değil, akla mantığa da aykırıdır.

• Örneğin bina riski çıkmadan önce bir dairenin değeri 250.000 TL ise ve o dairenin arsa payı değeri SPK lisanslı firma tarafından 350.000 TL olarak tespit edildiyse; o maliğe ait arsa payını 300.000 TL'den satışa çıkarmak mantıklı olabilir mi?

• Veya olaya tam tersi yönden bakalım. Dükkanın değeri 1.500.000 TL iken, arsa payı değeri 350.000 TL çıktıysa o kişinin arsa payını 925.000 TL'den satışa çıkarmak, hiç olacak iş midir?

Hayır! Yapılması gereken işlem oldukça basittir. Kanunda toplamda 20 ayrı yerde yer aldığı üzere; arsa payı satışa çıkarılır. Arsa payı satışa çıkarılırken de; arsanın değeri gözetilir. Çünkü riskli binanın herhangi bir değeri yoktur. Binanın riskli çıkması; çürük çıkması anlamına gelir ve depremde yıkılma tehdidiyle karşı karşıya olduğunu gösterir.

Arsa Payı Nedir? Neden Önemlidir?

Kentsel dönüşüm uygulamalarıyla ilgili bu kadar yazdıktan sonra; kısaca "arsa payı nedir" sorusunu cevaplamam gerektiğini hissettim. Uzun versiyonunu ilgili makalede bulabilirsiniz ancak kısaca özetlemek gerekirse; bir yapıdaki her mülkün; yapının bulunduğu arsa üzerindeki hak oranına "arsa payı" denir.

Yani sizin 50 daireli bir apartmanda 1 adet dükkanınız olabilir. Ve buna rağmen arsa payının 6/10 olabilir. Veya tam tersi yönde bir örnek vermek gerekirse; 2 katlı; bir daire ve bir dükkandan oluşan bir binada, dükkan sahibi siz olabilirsiniz. Ve arsa payınız 1/10 olabilir.

Arsa payı, binanın yapıldığı zamanki değere göre paylaştırılır. Yani 5 daireli bir apartman inşa edildiğinde her dairenin değeri eşitse; herkesin arsa payı 1/5 olmalıdır. Bakın; metrekareden bahsetmiyorum. Mülkün değerinden bahsediyorum.

Buna göre; İstanbul Nişantaşı'nda Zemin+4 katlı bir apartmanda; zemin kattaki dükkanın arsa payı 6/10 olabilir ve dairelerin arsa payı 1/10 olabilir. Bu tamamen; inşa edildiği yıldaki mülk değerleriyle alakalıdır.

Son olarak bir örnek verip konuyu sonlandırmak istiyorum. 10 katlı bir bina inşa ettiniz. Onuncu kattakiler denizi görüyor. Diğer kattakiler göremiyor. Öyleyse onuncu kattaki dairenin arsa payının yüksek olması gerekir değil mi? Çok doğru! Çünkü diğer katlara göre daha değerlidir, denizi görmektedir. 

Üstteki örnek üzerinden devam edelim. Bina inşa edildi, aradan 10 yıl geçti. Bu apartmanın önündeki binalar yıkıldı ve önlerine park yapıldı. Artık tüm katlar denizi görebiliyor. Yani tüm dairelerin değerleri eşitlendi. Şimdi arsa paylarını yeniden dağıtmak ve herkese eşit arsa payı vermek mi gerekir? Hayır! Binanın inşa edildiği zamanki değerler önemlidir. 

Yani önünden Kanal İstanbul da geçse, hemen yanına Boğaz Köprüsü de yapılsa, Ankara'daki bir bina için konuşmak gerekirse; Ankara'ya deniz de gelse, arsa payları değişmez. Yapıldığı zamandaki mülk değerleri oranında arsa payları paylaştırılır.

Ancak yapıldığı yılda arsa paylarının yanlış dağıtıldığını düşünüyorsanız; işte o zaman arsa payı düzeltim davası açabilirsiniz.