Ana Sayfa
İnşaat
maliyet

Anahtar Teslim İnşaat Maliyeti - Mayıs 2022

Anahtar teslim inşaat maliyetleri konusu üzerine yazı yazmadan önce anahtar teslim inşaat maliyeti faktörünün çok değişken olduğunu söylemem gereki...

Anahtar Teslim İnşaat Maliyeti - 2022

Bu yazımda 2022 yılı Mayıs ayı itibariyle güncellediğim inşaat maliyetlerinden bahsedeceğim.

2022 yılı güncel malzeme fiyatları için tıklayın: İnşaat malzemesi fiyatları ve işçilik ücretleri

Gerçek yapı yaklaşık birim maliyeti kaç TL?

Anahtar teslim inşaat maliyetleri konusu üzerine yazı yazmadan önce anahtar teslim inşaat maliyeti faktörünün çok değişken olduğunu söylemem gerekir. Örneğin, dış cephe kaplaması, zemin iyileştirme yapılıp yapılmaması, kullanılan malzemeler, yapı kat alanı, nizam şekli (bitişik veya ayrık vb.) birim maliyeti etkileyen faktörlerdendir.

Örneğin, A'dan Z'ye bir binanın inşaat aşamaları adlı yazı dizisinde bahsettiğim projede benim zemin iyileştirme maliyetim 200.000 TL tutmuştu. Bu tutarı yapı alanı olan 1.000 m²'ye böldüğünüzde metrekare birim fiyatını 200 TL oynattığını göreceksiniz. Tabi bu tutar, o günün parasıyla... Bu günün parasıyla en az 600.000 TL...

Aşağıdaki videoyu mart ayında yayımlamıştım. Ne yazık ki o zaman dile getirdiğim maliyetler güncelliğini kaybetti. Ancak videoda pek çok farklı detaya değindim. Özellikle de maliyeti düşürmenin püf noktalarıyla ilgili... İzlemenizi tavsiye ediyorum.
Eğer yapınız bitişik nizam bir yapı ise, yani iki cephe kör ise ve sadece ön ile arka cepheye imalat yapmanız gerekiyorsa bu da maliyetinizi etkileyen faktörlerden olacaktır.

Her katta 4 adet 150 m² daire varsa, bir adet asansör 600 m² / kat verimi sağlayacağından, yine birim maliyetiniz düşecektir. Fermatör yerine farklı bir asansör kapısı kullanmanız da yine birim maliyetinizi düşürecektir.

Bunun gibi pek çok kalemle birim metrekare maliyetinizi ve toplam inşaat maliyetinizi aşağı ve yukarı çekmeniz mümkün. Örneğin pencerelere kör kasa takıp takmamanız, çelik sıva veya kara sıva yapıp yapmamanız, mantolama imalatında kullandığınız malzeme, kullandığınız mermer, seramik, parke kaplama vs. her imalat maliyetinizi etkileyecektir.

Anahtar teslim inşaat maliyeti kaç TL?

Çok değerli arkadaşım inşaat mühendisi Semih Şener, Eskişehir'de oldukça ünlü bir inşaat şirketinde inşaat mühendisi olarak çalışıyor. Başlayacakları bir proje için de hesap yapması gerekti. 

Proje toplam 5.026 m² inşaat alanından oluşan, 2 bloklu, toplam 24 daireli, her katta üç dairenin bulunduğu bir proje. Her blokta 4 kat var ve bir de zemin katlar garaj katı.

İnşaat mühendisi Semih Şener'in yaptığı hesaba göre birim metrekare maliyeti 5.100 TL / m². Bu birim metrekare maliyetine arsa payı dahil değil. Ancak bu tutar KDV dahil. Bu tutarın içinde tüm belediye harçları, proje bedelleri, imalat kalemleri, işçilik tutarları, SGK, sabit personel vb. her şey var. Ancak müteahhit kârı yok. Dediğim gibi, bu tutar güncel maliyetlerle elde edilmiş maliyet.

Bu değere göre de Semih Bey'in anahtar teslim inşaat maliyeti bu proje için 25.632.600,00 TL.

Ancak bu maliyet de her geçen gün değişmekte, ne yazık ki.

100 m² dairenin inşaat maliyeti nedir?

Peki ortalama standartlarda bir 100 m² (2+1) dairenin maliyeti kaç TL olur?

Bu tarzda 100 m² dairenin maliyeti 100 x 5.100 TL = 510.000 TL olacaktır. Bu tutara arsa payı ve müteahhit kârı dahil değildir. Öyleyse asıl soru şu olmalı. 100 m² daireyi ne kadar satın alabilirim?

Müteahhit firma 510.000 TL'ye mal etti. Arsa sahibiyle de %33 oranında bir anlaşma yaptı. Bu durumda arsa dahil metrekare maliyeti 773.000 TL oldu. E bir de müteahhit kârı ilave etmemiz gerek.

TL'nin hızla değer kaybettiği şu ortamda, altına ya da dolara yatırım yapmak yerine inşaat yapıp; satış riski, kriz riski, iş güvenliği riski vb. risklerin atlına girip enflasyon oranından daha aşağı oranda müteahhitin kâr etmesini bekleyemeyiz. Resmi enflasyon oranı %38 iken müteahhitin kârı en az %50 olmalıdır. Bu durumda dairenin satış fiyatı en az 1.160.000 TL olur.

5 katlı 10 daireli bir binanın maliyeti nedir?

Yine sık sorulan sorulardan biri. Ortalama 100 m² kat brütü olan 10 daireli ve 5 katlı bir apartmanın maliyeti de toplam inşaat alanı olan 1.000 m²'nin 5.100 TL/m² birim maliyetle çarpılmasıyla bulunur. Yani 5 katlı ve 10 daireli bir binanın maliyeti yaklaşık 5.100.000 TL olacaktır. Tabi bu değer, dairelerin kat brütü 100 m² olduğu varsayımıyla bulunmuş bir değerdir.

Müstakil ev / villa maliyeti nedir?

Ortalama 150 m² bir müstakil ev veya villa için maliyetiniz ise normal bir apartman maliyetinin birim maliyetinden daha fazla olacaktır. Çünkü tek temel ve tek çatıyı yine kuracaksınız ancak bu defa sadece bir veya iki katlı bir yapı olacak.

Bu nedenle müstakil ev / villa maliyeti hesaplarken birim metrekare maliyetini 7.500 TL / m²'den hesaplamak mantıklı olacaktır. Dolayısıyla 150 m² bir villa inşaatını 1.125.000 TL'ye mâl etmeniz mümkün. Tabi villa / müstakil ev tasarlarken genelde özel imalat çok fazla olduğu için bu maliyet yukarı yönlü çok daha fazla gidebilir. Benim burada yazdığım tamamen yaklaşık bir değer.

2022 yılı resmi yapı yaklaşık birim maliyetleri kaç TL?

18 Şubat 2022 tarihinde yayımlanan resmi gazetedeki 2022 yılı yapı yaklaşık birim maliyetlerine göre;
  • 3A grubu yapıların KDV hariç birim maliyeti 2.250 TL/m²
    (Ticari amaçlı veya konut olup 3 kata kadar olan ve asansörsüz olan yapılar)
  • 3B grubu yapıların KDV hariç birim maliyeti 3.000 TL/m²
    (21.50 metreden az yapı yüksekliği olan konutlar ve ticari yapılar)
  • 4A grubu yapıların KDV hariç birim maliyeti 3.200 TL/m²
    (Büyük avm'ler, 1500 kişiliğe kadar olan ibadethaneler, yapı yüksekliği 30.50 metreden az olan konut binaları, idari binalar vs.)
    Daha detaylı bilgi için resmi gazeteye bakabilirsiniz.
Merhaba, ben Emirhan Aydın, inşaat mühendisiyim ve aile şirketimiz 27 yıldır Kütahya inşaat sektörünün en önde gelen firması. Blogumdaki içerikler sizlere fayda sağlanması açısından hazırlanmış özenli yazılardır. Ancak unutmayın ki inşaat işlerinde bir profesyonele danışmak en iyisidir. Lütfen kafanıza takılanları bana sormaktan çekinmeyin. Bana sosyal medya hesaplarımdan veya buradan ulaşabilirsiniz.

59 yorum

  1. 03 Haziran, 2022 19:22
    Anahtar teslim maliyeti 510 bin lira ise neden 2 milyon 900 bin lira istiyor müreahhitler?
    1. 12 Temmuz, 2022 15:47
      Şimdi burada arsa sahibi ile nasıl bir anlaşma yapıldığı önemli. Örneğin değerli bir mevkide arsa sahibi ile %50 oranında bir anlaşma yapıldığını varsayalım. Müteahhit firmanın arsa payı dahil maliyeti 1.020.000 TL oluyor. Tabi bu toplam 100 m² brüt bir daire için. Bu dairenin otoparkı varsa, ek ortak alanları varsa (bodrum, spor salonu vb.) bunlar da bu maliyetin üzerine gelecek. E bir de müteahhit firmanın kâr marjını düşünmeniz gerek. Özetle; suçlular müteahhitler değil, enflasyonu bu seviyeye getirenler.
    2. 21 Ağustos, 2022 15:45
      Resmi enflasyon %38, reel enflasyon %100 ün üzerinde. 125 m2 neti olan sosyal konut vasfında bir evin brüt büyüklüğü 150 m2 civarında. Paranın zaman karşısındaki değer kaybı, ortlamanın üzerinde bir mahal listesi vs derken Eylül ayından itibaren %50 kat karşılığı oranı olan bir sıfır konutun 3 milyondandan aşağı satılması çok ama çok zor...
    3. 29 Ekim, 2022 18:18
      Daire maliyetine arsa payını eklediğimizde 1100 civarı oluyor bu rakama mütahit karı en az 300 bin ekleyin etti 1400 bu rakamlar binanın yapıldığı yerin arsa pahalılığına çıkan daire sayısına ve yüzdelik oranına göre değişmektedir ama genel olarak mütahitler fazla kar marjı eklemektedir
  2. 09 Haziran, 2022 11:35
    Değerli bilgiler için teşekkürler. 500m2 Kendi arsama max 200m2 4+1 müstakil ev/villa yapmayı planlıyorum. Kendim bekleme taraftarayım ancak belirttiğiniz gibi maliyetler hergün artıyor. Ruhsatı alıp beklemek mi, peyder pey yaptırmak mı, yoksa birkaç yıl beklemeyi mi tavsiye edersiniz.
    1. 12 Temmuz, 2022 15:48
      Kendi arsanızsa ve kâr amacı gütmüyorsanız inşaata başlayın.
  3. 09 Haziran, 2022 11:36
    Değerli bilgiler için teşekkürler. 500m2 Kendi arsama max 200m2 4+1 müstakil ev/villa yapmayı planlıyorum. Kendim bekleme taraftarayım ancak belirttiğiniz gibi maliyetler hergün artıyor. Ruhsatı alıp beklemek mi, peyder pey yaptırmak mı, yoksa birkaç yıl beklemeyi mi tavsiye edersiniz.
  4. 10 Haziran, 2022 14:07
    112 m2 arsa üzerine 3 kat imarlı alt dükkân ust katlar 120/ m2 3kat imarlı arsaya anahtar teslim maliyeti ne kadar olur yaklaşık
    1. 12 Temmuz, 2022 15:49
      Ben size kendi maliyetim üzerinden yaklaşık maliyet verebilirim ki bunu da yazı içerisinde zaten sundum. İşe özel, detaylı hesap gerektiren işler için lütfen şehrinizde bulunan bir inşaat mühendisinden danışmanlık alınız.
  5. 13 Temmuz, 2022 13:23
    4 katlı binalara asansör konuyormuydu, bu projede konmuş olarakmı hesaplandı acaba (yazınız, emekleriniz için teş).
    1. 14 Temmuz, 2022 11:21
      Merhaba, asansör yapılması gerekiyor evet. Buradaki maliyetlerde de asansör mevcut.
  6. 17 Temmuz, 2022 10:08
    Öncelikle bu yararlı bilgileriniz için çok teşekkür ederim .
    Şunu sormak istiyorum; yukarıda resmi yapı yaklaşık birim maliyetleri olarak sıraladığınız değerler ( ör: 3B grubu yapıların KDV hariç birim maliyeti 3.000 TL/m²) tam olarak neyi ifade ediyor ?
    Devletin alacağı vergiler vs. hesaplanırken esas alınacak birim fiyatlar mıdır?

    Çünkü sizin hesapladığınız yaklaşık maliyet ile bu değerler arasında ciddi fark var..
  7. 18 Temmuz, 2022 14:16
    Merhaba kolay gelsin toplam 1120 m2 inşaat alanlı yerimiz var m2 fiyatı şuan nedir bilgi verirmisiniz
    1. 25 Temmuz, 2022 13:45
      Merhaba, üstteki yazı içerisinde yaklaşık maliyetler yer almaktadır. Bunun haricinde, projenize özel maliyet hesabı yaptırmak isterseniz şehrinizde bulunan bir inşaat mühendisi ile iletişime geçmelisiniz.
  8. 24 Temmuz, 2022 20:27
    Merhaba emirhan bey bizim arsamız bitişik nizam 1 kat 230 m 2ci ve 3 üncü katta 260 m kareye oturuyor tahmini buranın toplam maliyeti bize nekadar çıkar şimdiden tşkler
    1. 25 Temmuz, 2022 13:45
      Merhaba, üstteki yazı içerisinde yaklaşık maliyetler yer almaktadır. Bunun haricinde, projenize özel maliyet hesabı yaptırmak isterseniz şehrinizde bulunan bir inşaat mühendisi ile iletişime geçmelisiniz.
  9. 24 Temmuz, 2022 20:27
    Merhaba emirhan bey bizim arsamız bitişik nizam 1 kat 230 m 2ci ve 3 üncü katta 260 m kareye oturuyor tahmini buranın toplam maliyeti bize nekadar çıkar şimdiden tşkler
  10. 25 Temmuz, 2022 11:27
    Kentsel dönüşümde arsama 12 daire yapıp 4daire veriyorlar 5katlı 1otopark 4 kat kendim yapsam maliyet ne olur
    1. 25 Temmuz, 2022 13:46
      Merhaba, üstteki yazı içerisinde yaklaşık maliyetler yer almaktadır. Bunun haricinde, projenize özel maliyet hesabı yaptırmak isterseniz şehrinizde bulunan bir inşaat mühendisi ile iletişime geçmelisiniz.
  11. 13 Ağustos, 2022 19:08
    Hocam değerli bilgileriniz için teşekkür ederim. 500 metre kare bir arsa alsak yazlık bölgesinden 2.5 kat %25 imarlı toplam 125 metre inşaat alanı olan en üste beton atılmamak kaydı ile 2.5 kat yapıp ortadan ikiye bölünerek aynı 62.5 metre iki adet yapışık küçük villa yaptırmayı düşünüyoruz. Ortamala maliyet ne olur kolay gelsin
    1. 14 Ağustos, 2022 15:46
      Merhaba, üstteki yazı içerisinde yaklaşık maliyetler yer almaktadır. Bunun haricinde, projenize özel maliyet hesabı yaptırmak isterseniz şehrinizde bulunan bir inşaat mühendisi ile iletişime geçmelisiniz.

  12. 21 Ağustos, 2022 15:27
    Kendi şahsi arsama asansörlü 100 er m2 den 4 katlı bina yapabiliyorum maliyeti anahtar teslim bana ne olur acaba
    1. 04 Eylül, 2022 01:31
      Şehrinizde bulunan bir inşaat mühendisinden danışmanlık alarak net maliyetinizi öğrenebilirsiniz.
  13. 31 Ağustos, 2022 11:03
    Emirhan Bey Merhaba,
    Bu 5.100 TL'yi hala baz alabilir miyiz? Yoksa artış oldu mu ? Teşekkürler
    1. 04 Eylül, 2022 01:31
      Merhaba, artış oldu, ne yazık ki. Ancak net hesap henüz yapmadım.
  14. 01 Eylül, 2022 23:15
    125metre kare ev yapmış olsam bugünün şartlarıyla kaba inşaat ne kadar tutar?
    1. 04 Eylül, 2022 01:31
      Şehrinizde bulunan bir inşaat mühendisinden danışmanlık alarak net maliyetinizi öğrenebilirsiniz.
  15. 17 Eylül, 2022 17:30
    Merhaba köye altı garaj 140 metrekare ev yapmak istiyorum nekadar malzeme gider kaça mal olur
    1. 22 Ekim, 2022 01:26
      Şehrinizde bulunan bir inşaat mühendisinden danışmanlık alarak net maliyetinizi öğrenebilirsiniz.

  16. 21 Eylül, 2022 03:33
    200 M2 arsaya zemin dükkan 2 kata da 2 şer daire maliteyi ne kadardır?
    1. 22 Ekim, 2022 01:26
      Şehrinizde bulunan bir inşaat mühendisinden danışmanlık alarak net maliyetinizi öğrenebilirsiniz.

  17. 21 Eylül, 2022 03:36
    Yazınızda 100m2 dairenin maliyeti daire diye belirtmiş olduğunuz brüt mu?
    1. 22 Ekim, 2022 01:27
      Evet, kat brütü. Bodrum vs. dahil değil.
  18. 01 Ekim, 2022 14:45
    2.sınıf 2 katlı anahtar teslimi ortalama malzeme ile bütün masraflarınız dahil kaç tl olur
    1 ekim 2022 bugün
    1. 22 Ekim, 2022 01:27
      Şehrinizde bulunan bir inşaat mühendisinden danışmanlık alarak net maliyetinizi öğrenebilirsiniz.
  19. 06 Ekim, 2022 08:21
    Merhaba 15668m2 den 1000 m2 hisse almayi düsünüyorum. ( 1.8 milyon)
    Imar plani 16 kat
    Duydumlara göre 150m2 daireler yapilacakmis
    Su an yatirim yapmak dogrumu?
    1000 hisse alsam kac daire düser?
    Tsk ederim.
    1. 22 Ekim, 2022 01:28
      Şehrinizde bulunan bir inşaat mühendisinden danışmanlık almanızı öneriyorum.
  20. 31 Ekim, 2022 13:10
    Teşekkürüler . Kabaca insanın aklında bir resim oluşuyor .
    1. 02 Kasım, 2022 00:50
      Değerli yorumunuz için teşekkür ederim.
  21. 03 Kasım, 2022 00:36
    merhaba mühendis bey. güneyde turizm ilçesinde 666m2 arsam var imar durumu %20, kat izni 2.5 kat. her biri 66m2 olmak üzere kendim oturmak için trilex ev ve kiraya vermek için dublex villa yapmak istiyorum. inşaat işlerinden pek anlamıyorum yeni yeni araştırıyorum anahtar teslim mi yoksa kendin yap mı daha iyi? bir de günlük kiraya vermek için triplex ya da dublex havuzlu villa olur mu yani bu civarda genelde tek kat havuzlu villalar var.bir de kendim ilgilenirsem çok mu zor olur abimler babam anlıyor eşim hiç bilmiyor bu işleri.
    1. 03 Kasım, 2022 00:51
      bir de çıkarabileceğim para 1 milyon, fazlası gerekecek elbette. onun için de kredi çekeceğim
  22. 06 Kasım, 2022 23:42
    Selamün aleyküm hocam ben 5 katlı 10 daireli 105metre kare 2 artı bir bina yapmak istiyorum şuan ki fiyatlarla nispeten maliyeti ne olur
    1. 17 Ocak, 2023 18:03
      Şehrinizde bulunan bir inşaat mühendisinden bu konu hakkında danışmanlık alın lütfen.
  23. 07 Kasım, 2022 23:40
    Merhabalar arsam var 4kat çift daire üzeri brüt kullanım alanı 90metrekare oluyor bubidrum sığınak olacak girişte brüt 70metrekare bu durumda bu bbinayi yapmak bana nekadar maglolur
    1. 17 Ocak, 2023 18:03
      Şehrinizde bulunan bir inşaat mühendisinden bu konu hakkında danışmanlık alın lütfen.
  24. 09 Kasım, 2022 19:54
    Merhaba Emirhan Aydın bey, size bir sorum olacak benim kuşadasın da 1200 metrekare arsam var. Müteahhit
    Te versem üç yada dört tane villa yapılsa benim 100 de kaç pay hakkım olur sizce. Arsa denize 700 metre.
    1. 17 Ocak, 2023 18:04
      Bölgedeki rayiçlere bakmak lazım. Bölgedeki gayrimenkul firmalarından veya ekspertiz hizmeti veren firmalardan bu konu hakkında destek alabilirsiniz.
  25. 01 Aralık, 2022 21:35
    Merhaba emirhan bey 500m2arsa 30/60imar 150m2oturum inşaat 2kat oluyor çatılı iki2+1 dört1+1 olacak şekilde maliyeti ne olur şugün şartlarında teşekkürler
    1. 17 Ocak, 2023 18:04
      Şehrinizde bulunan bir inşaat mühendisinden bu konu hakkında danışmanlık alın lütfen.
  26. 15 Ocak, 2023 15:39
    670 metrekare arsaya kaç daire yapılır ve arsa olarak satış fiyatı ne kadar
    1. 17 Ocak, 2023 18:05
      Merhaba, arsanızın lokasyonu, imar planı vb. pek çok faktör sorunuzun cevaplarını değiştirir. Şehrinizde bulunan bir inşaat mühendisinden bu konu hakkında danışmanlık alın lütfen.
  27. 06 Şubat, 2023 00:22
    Yaklaşık 2000 m2 inşaat alanı için belediye ye ne kadar harç ödenir.Kentsel dönüşüm olması halinde bu miktar ne kadar düşer.Belediye ye göre bu miktar değişsede mertebe konusunda bilgi istiyorum. Teşekkürler
  28. 22 Nisan, 2023 12:39
    Çok başarılı ve güzel bir yazı elinize sağlık
    1. 11 Mayıs, 2023 18:56
      Merhaba, seçimden sonra yeni bir analiz yapacağım ancak en güncel analizime buradan ulaşabilirsiniz: https://www.emirhanaydin.com.tr/2022/02/bir-binanin-insaat-maliyeti-nedir.html Yorum yazdığınız yazı geçen sene yayımladığım bir yazı. Kafanızı karıştırmasın.