Anahtar Teslim İnşaat Maliyeti - Mayıs 2022
Anahtar teslim inşaat maliyetleri konusu üzerine yazı yazmadan önce anahtar teslim inşaat maliyeti faktörünün çok değişken olduğunu söylemem gereki...
Bu yazımda 2022 yılı Mayıs ayı itibariyle güncellediğim inşaat maliyetlerinden bahsedeceğim.
2022 yılı güncel malzeme fiyatları için tıklayın: İnşaat malzemesi fiyatları ve işçilik ücretleri
Gerçek yapı yaklaşık birim maliyeti kaç TL?
Anahtar teslim inşaat maliyetleri konusu üzerine yazı yazmadan önce anahtar teslim inşaat maliyeti faktörünün çok değişken olduğunu söylemem gerekir. Örneğin, dış cephe kaplaması, zemin iyileştirme yapılıp yapılmaması, kullanılan malzemeler, yapı kat alanı, nizam şekli (bitişik veya ayrık vb.) birim maliyeti etkileyen faktörlerdendir.Örneğin, A'dan Z'ye bir binanın inşaat aşamaları adlı yazı dizisinde bahsettiğim projede benim zemin iyileştirme maliyetim 200.000 TL tutmuştu. Bu tutarı yapı alanı olan 1.000 m²'ye böldüğünüzde metrekare birim fiyatını 200 TL oynattığını göreceksiniz. Tabi bu tutar, o günün parasıyla... Bu günün parasıyla en az 600.000 TL...
Aşağıdaki videoyu mart ayında yayımlamıştım. Ne yazık ki o zaman dile getirdiğim maliyetler güncelliğini kaybetti. Ancak videoda pek çok farklı detaya değindim. Özellikle de maliyeti düşürmenin püf noktalarıyla ilgili... İzlemenizi tavsiye ediyorum.
Eğer yapınız bitişik nizam bir yapı ise, yani iki cephe kör ise ve sadece ön ile arka cepheye imalat yapmanız gerekiyorsa bu da maliyetinizi etkileyen faktörlerden olacaktır.
Her katta 4 adet 150 m² daire varsa, bir adet asansör 600 m² / kat verimi sağlayacağından, yine birim maliyetiniz düşecektir. Fermatör yerine farklı bir asansör kapısı kullanmanız da yine birim maliyetinizi düşürecektir.
Bunun gibi pek çok kalemle birim metrekare maliyetinizi ve toplam inşaat maliyetinizi aşağı ve yukarı çekmeniz mümkün. Örneğin pencerelere kör kasa takıp takmamanız, çelik sıva veya kara sıva yapıp yapmamanız, mantolama imalatında kullandığınız malzeme, kullandığınız mermer, seramik, parke kaplama vs. her imalat maliyetinizi etkileyecektir.
Anahtar teslim inşaat maliyeti kaç TL?
Çok değerli arkadaşım inşaat mühendisi Semih Şener, Eskişehir'de oldukça ünlü bir inşaat şirketinde inşaat mühendisi olarak çalışıyor. Başlayacakları bir proje için de hesap yapması gerekti.
Proje toplam 5.026 m² inşaat alanından oluşan, 2 bloklu, toplam 24 daireli, her katta üç dairenin bulunduğu bir proje. Her blokta 4 kat var ve bir de zemin katlar garaj katı.
İnşaat mühendisi Semih Şener'in yaptığı hesaba göre birim metrekare maliyeti 5.100 TL / m². Bu birim metrekare maliyetine arsa payı dahil değil. Ancak bu tutar KDV dahil. Bu tutarın içinde tüm belediye harçları, proje bedelleri, imalat kalemleri, işçilik tutarları, SGK, sabit personel vb. her şey var. Ancak müteahhit kârı yok. Dediğim gibi, bu tutar güncel maliyetlerle elde edilmiş maliyet.
Bu değere göre de Semih Bey'in anahtar teslim inşaat maliyeti bu proje için 25.632.600,00 TL.
Ancak bu maliyet de her geçen gün değişmekte, ne yazık ki.
100 m² dairenin inşaat maliyeti nedir?
Peki ortalama standartlarda bir 100 m² (2+1) dairenin maliyeti kaç TL olur?
Bu tarzda 100 m² dairenin maliyeti 100 x 5.100 TL = 510.000 TL olacaktır. Bu tutara arsa payı ve müteahhit kârı dahil değildir. Öyleyse asıl soru şu olmalı. 100 m² daireyi ne kadar satın alabilirim?
Müteahhit firma 510.000 TL'ye mal etti. Arsa sahibiyle de %33 oranında bir anlaşma yaptı. Bu durumda arsa dahil metrekare maliyeti 773.000 TL oldu. E bir de müteahhit kârı ilave etmemiz gerek.
TL'nin hızla değer kaybettiği şu ortamda, altına ya da dolara yatırım yapmak yerine inşaat yapıp; satış riski, kriz riski, iş güvenliği riski vb. risklerin atlına girip enflasyon oranından daha aşağı oranda müteahhitin kâr etmesini bekleyemeyiz. Resmi enflasyon oranı %38 iken müteahhitin kârı en az %50 olmalıdır. Bu durumda dairenin satış fiyatı en az 1.160.000 TL olur.
5 katlı 10 daireli bir binanın maliyeti nedir?
Yine sık sorulan sorulardan biri. Ortalama 100 m² kat brütü olan 10 daireli ve 5 katlı bir apartmanın maliyeti de toplam inşaat alanı olan 1.000 m²'nin 5.100 TL/m² birim maliyetle çarpılmasıyla bulunur. Yani 5 katlı ve 10 daireli bir binanın maliyeti yaklaşık 5.100.000 TL olacaktır. Tabi bu değer, dairelerin kat brütü 100 m² olduğu varsayımıyla bulunmuş bir değerdir.
Müstakil ev / villa maliyeti nedir?
Ortalama 150 m² bir müstakil ev veya villa için maliyetiniz ise normal bir apartman maliyetinin birim maliyetinden daha fazla olacaktır. Çünkü tek temel ve tek çatıyı yine kuracaksınız ancak bu defa sadece bir veya iki katlı bir yapı olacak.
Bu nedenle müstakil ev / villa maliyeti hesaplarken birim metrekare maliyetini 7.500 TL / m²'den hesaplamak mantıklı olacaktır. Dolayısıyla 150 m² bir villa inşaatını 1.125.000 TL'ye mâl etmeniz mümkün. Tabi villa / müstakil ev tasarlarken genelde özel imalat çok fazla olduğu için bu maliyet yukarı yönlü çok daha fazla gidebilir. Benim burada yazdığım tamamen yaklaşık bir değer.
2022 yılı resmi yapı yaklaşık birim maliyetleri kaç TL?
18 Şubat 2022 tarihinde yayımlanan resmi gazetedeki 2022 yılı yapı yaklaşık birim maliyetlerine göre;
- 3A grubu yapıların KDV hariç birim maliyeti 2.250 TL/m²
(Ticari amaçlı veya konut olup 3 kata kadar olan ve asansörsüz olan yapılar) - 3B grubu yapıların KDV hariç birim maliyeti 3.000 TL/m²
(21.50 metreden az yapı yüksekliği olan konutlar ve ticari yapılar) - 4A grubu yapıların KDV hariç birim maliyeti 3.200 TL/m²
(Büyük avm'ler, 1500 kişiliğe kadar olan ibadethaneler, yapı yüksekliği 30.50 metreden az olan konut binaları, idari binalar vs.)
Daha detaylı bilgi için resmi gazeteye bakabilirsiniz.
59 yorum
Şunu sormak istiyorum; yukarıda resmi yapı yaklaşık birim maliyetleri olarak sıraladığınız değerler ( ör: 3B grubu yapıların KDV hariç birim maliyeti 3.000 TL/m²) tam olarak neyi ifade ediyor ?
Devletin alacağı vergiler vs. hesaplanırken esas alınacak birim fiyatlar mıdır?
Çünkü sizin hesapladığınız yaklaşık maliyet ile bu değerler arasında ciddi fark var..
Bu 5.100 TL'yi hala baz alabilir miyiz? Yoksa artış oldu mu ? Teşekkürler
1 ekim 2022 bugün
Imar plani 16 kat
Duydumlara göre 150m2 daireler yapilacakmis
Su an yatirim yapmak dogrumu?
1000 hisse alsam kac daire düser?
Tsk ederim.
Te versem üç yada dört tane villa yapılsa benim 100 de kaç pay hakkım olur sizce. Arsa denize 700 metre.