Bir Binanın İnşaat Maliyeti Nedir? Kaç TL? - 2024
Bu yazımda 2024 yılı Mart ayı itibariyle güncellediğim inşaat maliyetlerinden bahsedeceğim.
2024 yılı güncel malzeme fiyatları için lütfen tıklayı..
Bu yazımda 2024 yılı Nisan ayı itibariyle güncellediğim inşaat maliyetlerinden bahsedeceğim.
Gerçek yapı yaklaşık birim maliyeti kaç TL?
Bir binanın inşaat maliyeti konusu üzerine yorum yapmadan önce birim maliyet faktörünün çok değişken olduğunu söylemem gerekir. Örneğin, dış cephe kaplaması, zemin iyileştirme, kullanılan malzemeler, yapı kat alanı, nizam şekli (bitişik veya ayrık vb.) birim maliyeti etkileyen faktörlerdendir.Örneğin, A'dan Z'ye bir binanın inşaat aşamaları adlı yazı dizisinde bahsettiğim projede benim zemin iyileştirme maliyetim o tarih için 200.000 TL tutmuştu. Bu tutarı yapı alanı olan 1.000 m²'ye böldüğünüzde metrekare birim fiyatını 200 TL oynattığını göreceksiniz. Tabi bugün aynı imalatı yapsam en az 1.000 TL fark oluşturur.
Eğer yapınız bitişik nizam bir yapı ise, yani iki cephe kör ise ve sadece ön ile arka cepheye imalat yapmanız gerekiyorsa bu da maliyetinizi etkileyen faktörlerden olacaktır.
Her katta 4 adet 150 m² daire varsa, bir adet asansör 600 m² / kat verimi sağlayacağından, yine birim maliyetiniz düşecektir. Fermatör yerine farklı bir asansör kapısı kullanmanız da yine birim maliyetinizi düşürecektir.
Ya da bildiğiniz gibi her ay güncel hazır beton fiyatlarını yayımlıyorum. Ancak örneğin İstanbul'daki fiyatlar ortalamanın bir hayli üzerinde seyrediyor. Bu tek kalem dahi birim metrekare maliyetlerini fazlasıyla etkileyecektir. Yine hafriyat maliyetleri büyükşehirlerde diğer anadolu şehirlerine nazaran bir hayli yüksek.
Bunun gibi pek çok kalemle birim metrekare maliyetinizi ve toplam inşaat maliyetinizi aşağı ve yukarı çekmeniz mümkün. Örneğin pencerelere kör kasa takıp takmamanız, çelik sıva veya kara sıva yapıp yapmamanız, mantolama imalatında kullandığınız malzeme, kullandığınız mermer, seramik, laminant kaplama vs. her imalat maliyetinizi etkileyecektir.
Bu inşaatın birim maliyeti kaç TL?
Çok değerli arkadaşım, inşaat mühendisi Özkan Efecan ile birlikte bir arsa için teklif vermemiz gerekiyordu ve kalem kalem malzeme ve işçilik fiyatlarını alıp metrajlarımızla çarparak bir inşaatın birim maliyetini bulduk.
Proje 20 daire ve 2 iş yerinden oluşan, 2 bloklu, ufak bir site projesiydi. Yola bakan ön bloğun altında iki adet iş yeri yapmayı tasarladık. Arka blok için ise zemin katları bahçeli 3+1 daireler olarak tasarladık. Bodrum katlar ise bütünüyle otopark katı olacaktı. Böylece hem site içi kullanımı keyifli olacaktı hem de ticaret hacmi üzerinde olan bloğun altına iş yeri tasarlayarak yol üstü ticaret hacminden pay alacaktık. Açıkçası proje gayet güzeldi ve çok içime sinmişti.
Arka bloğun zemin katları hariç projede; geriye kalan tüm daireler 4+1 daire olacak şekilde tasarladık ve oldukça da kullanışlı daireler ortaya çıkarttık.
Yaptığımız hesaba göre birim metrekare maliyeti 450 Dolar / m². Toplam 4.800 metrekare inşaat alanına sahip bu proje için hesapladığımız maliyet 2.160.000 Dolar oldu. Evet, ne yazık ki her sene güncellediğim bu hesabımı artık dolar kuruna göre yapmak zorunda kaldım. Ancak onda bile sıkıntı yaşıyorum çünkü malzeme fiyatları artarken, dolar sabit kaldı enteresan bir şekilde.
Bu birim metrekare maliyetine ve toplam maliyete arsa payı dahil değil. Ancak bu tutara KDV dahil. Bu tutarın içinde tüm belediye harçları, proje bedelleri, imalat kalemleri, işçilik tutarları, SGK, sabit personel vb. her şey var. Ancak müteahhit kârı yok. Dediğim gibi, bu tutar güncel maliyetlerle elde edilmiş maliyet.
Ancak bu maliyet de her geçen gün değişmekte, ne yazık ki. Öyle ki;
- 2021 Mart ayında yazdığım yazıda birim metrekare maliyetim 2.200 TL,
- 2022 Şubat ayında yazdığım yazıda 4.000 TL,
- 2022 Mayıs ayında yazdığım yazıda da 5.100 TL,
- 2023 Şubat ayında 7.175 TL oldu.
- 2024 Ocak ayında 381 Dolar oldu.
Ama bu projede de ekstra peyzaj işleri, bahçe duvarı gibi kalemler yer aldı. Yani bu projenin site projesi olması ve daha önce hesaplamalarını yaptığım diğer projelerin şehir merkezinde yer alan ticari apartman tipi projeler olmasından kaynaklı farklılıklar da var.
100 m² dairenin inşaat maliyeti nedir?
Peki ortalama standartlarda bir 100 m² dairenin maliyeti kaç TL olur?
Bu tarzda 100 m² dairenin maliyeti 100 x 450 Dolar = 45.000 Dolar olacaktır. Bu tutara arsa payı ve müteahhit kârı dahil değildir. Öyleyse asıl soru şu olmalı. 100 m² daireyi ne kadar satın alabilirim?
Müteahhit firma 45.000 Dolara mal etti. Arsa sahibiyle de %33 oranında bir anlaşma yaptı. Bu durumda arsa dahil metrekare maliyeti 68.181 Dolar oldu. E bir de müteahhit kârı ilave etmemiz gerek. Enflasyonun bu kadar yüksek olduğu bir ortamda müteahhit kârı için makul bir tespit yapmak oldukça zor.
5 katlı 10 daireli bir binanın maliyeti nedir?
Yine sık sorulan sorulardan biri. Ortalama 100 m² kat brütü olan 10 daireli ve 5 katlı bir apartmanın maliyeti de toplam inşaat alanı olan 1.000 m²'nin 450 Dolar/m² birim maliyetle çarpılmasıyla bulunur. Yani 5 katlı ve 10 daireli bir binanın maliyeti yaklaşık 450.000 Dolar olacaktır. Tabi bu değer, dairelerin kat brütü 100 m² olduğu varsayımıyla bulunmuş bir değerdir.
Müstakil ev / villa maliyeti nedir?
Ortalama 150 m² bir müstakil ev veya villa için maliyetiniz ise normal bir apartman maliyetinin birim maliyetinden daha fazla olacaktır. Çünkü tek temel ve tek çatıyı yine kuracaksınız ancak bu defa sadece bir veya iki katlı bir yapı olacak.
Bu nedenle müstakil ev / villa maliyeti hesaplarken birim metrekare maliyetini 675 Dolar / m²'den hesaplamak mantıklı olacaktır. Dolayısıyla 150 m² bir villa inşaatını 101.250 Dolar'a mâl etmeniz mümkün. Tabi villa / müstakil ev tasarlarken genelde özel imalat çok fazla olduğu için bu maliyet yukarı yönlü çok daha fazla gidebilir. Benim burada yazdığım tamamen yaklaşık bir değer.
2024 yılı resmi yapı yaklaşık birim maliyetleri kaç TL?
2024 yılı resmi yapı yaklaşık maliyetleri henüz açıklanmadı. Açıklandığı gibi burada bulacabileceksiniz. Şubatın üçüncü haftasına açıklanmasını bekliyorum.
103 yorum
Tek ev yerine yandakiler gibi 2 villa maliyeti ne olur? Yani 4 ev tek duvarla bitişik nizam. Bitişik olmasın dersek maliyet çok artar mı? Siz hangi bölgede çalışıyorsunuz? Mesela Muğla? Teşekkürler,
Ben donelerimi ve hazırlıklarımı açık açık yayımlayabilirim? Siz yayımlayabilir misiniz kendi donelerinizi? Güldür güldür inşaat yapıyorum, cahil cühela ağzıyla gelip burda saçma sapan yorum yapmayın. Şimdi defolun gidin sayfamdan.
650 M2 inşaat alanı olan yeni yapılacak binaya yine 7175 TL / M2 maliyet mi çıkar?
Sağı solu bitişik mizan
Önü arkası açık
Bodrumu tek daire
Zemin tek daire
1 2 3 4 katlar çift daire
5. Kat dubleks çift daire
Olmak üzere bir binamız var M2 maliyeti bugün nedir acaba
Çift dairelerin toplamda imarı 130 M2 kadar çıkıyor şuan yani 65 e 65
Zemin ve bodrum sizinde de bileceğiniz üzere daha düşük M2 li olacaktır.
Bu konuda cevap verebilirsiniz sevinirim.
Yapı kalitesi olarak 1. Veya 2. Sınıf olmasını ümit ediyoruz
Örneğin benim şehrimde, odada her akşam eğitim var. Öyle ki odamızın ışıkları hiç sönmüyor. Dilerim her şehirde böyle aktif bir meslek yapılanmasına kavuşuruz.
Bunun hepsini kâr olarak düşünmemek gerek. Enflasyona karşı değer korumasının yanında kâr da elde ediyor tabii ki.
3 katlı 6 daire bodrum üzeri asansörsüz
Bina Toplam 400 metrekare
daireler 3+1 olacak şekilde ortalama fiyat tahmini nedir
4 kat
3 daire 100m2 3+1
Orta derecede inşaat m2/usd maliyet ne kadar olur?