Bir Binanın İnşaat Maliyeti Nedir? Kaç TL? - 2023

Gerçek yapı yaklaşık birim maliyeti kaç TL?

Bir binanın inşaat maliyeti konusu üzerine yorum yapmadan önce birim maliyet faktörünün çok değişken olduğunu söylemem gerekir. Örneğin, dış cephe kaplaması, zemin iyileştirme, kullanılan malzemeler, yapı kat alanı, nizam şekli (bitişik veya ayrık vb.) birim maliyeti etkileyen faktörlerdendir.

Örneğin, A'dan Z'ye bir binanın inşaat aşamaları adlı yazı dizisinde bahsettiğim projede benim zemin iyileştirme maliyetim  o tarih için 200.000 TL tutmuştu. Bu tutarı yapı alanı olan 1.000 m²'ye böldüğünüzde metrekare birim fiyatını 200 TL oynattığını göreceksiniz. Tabi bugün aynı imalatı yapsam en az 1.000 TL fark oluşturur.

Eğer yapınız bitişik nizam bir yapı ise, yani iki cephe kör ise ve sadece ön ile arka cepheye imalat yapmanız gerekiyorsa bu da maliyetinizi etkileyen faktörlerden olacaktır.

Her katta 4 adet 150 m² daire varsa, bir adet asansör 600 m² / kat verimi sağlayacağından, yine birim maliyetiniz düşecektir. Fermatör yerine farklı bir asansör kapısı kullanmanız da yine birim maliyetinizi düşürecektir.

Ya da bildiğiniz gibi her ay güncel hazır beton fiyatlarını yayımlıyorum. Ancak örneğin İstanbul'daki fiyatlar ortalamanın bir hayli üzerinde seyrediyor. Bu tek kalem dahi birim metrekare maliyetlerini fazlasıyla etkileyecektir. Yine hafriyat maliyetleri büyükşehirlerde diğer anadolu şehirlerine nazaran bir hayli yüksek.

Bunun gibi pek çok kalemle birim metrekare maliyetinizi ve toplam inşaat maliyetinizi aşağı ve yukarı çekmeniz mümkün. Örneğin pencerelere kör kasa takıp takmamanız, çelik sıva veya kara sıva yapıp yapmamanız, mantolama imalatında kullandığınız malzeme, kullandığınız mermer, seramik, laminant kaplama vs. her imalat maliyetinizi etkileyecektir.

Çok değerli arkadaşım, inşaat mühendisi Özkan Efecan ile birlikte bir arsa için teklif vermemiz gerekiyordu ve kalem kalem malzeme ve işçilik fiyatlarını alıp metrajlarımızla çarparak bir inşaatın birim maliyetini bulduk.

Proje 20 daire ve 2 iş yerinden oluşan, 2 bloklu, ufak bir site projesiydi. Yola bakan ön bloğun altında iki adet iş yeri yapmayı tasarladık. Arka blok için ise zemin katları bahçeli 3+1 daireler olarak tasarladık. Bodrum katlar ise bütünüyle otopark katı olacaktı. Böylece hem site içi kullanımı keyifli olacaktı hem de ticaret hacmi üzerinde olan bloğun altına iş yeri tasarlayarak yol üstü ticaret hacminden pay alacaktık. Açıkçası proje gayet güzeldi ve çok içime sinmişti.

Arka bloğun zemin katları hariç projede; geriye kalan tüm daireler 4+1 daire olacak şekilde tasarladık ve oldukça da kullanışlı daireler ortaya çıkarttık.

Yaptığımız hesaba göre birim metrekare maliyeti 7.175 TL / m². Toplam 4.800 metrekare inşaat alanına sahip bu proje için hesapladığımız maliyet 34.440.000 TL oldu.

Bu birim metrekare maliyetine ve toplam maliyete arsa payı dahil değil. Ancak bu tutara KDV dahil. Bu tutarın içinde tüm belediye harçları, proje bedelleri, imalat kalemleri, işçilik tutarları, SGK, sabit personel vb. her şey var. Ancak müteahhit kârı yok. Dediğim gibi, bu tutar güncel maliyetlerle elde edilmiş maliyet.

Ancak bu maliyet de her geçen gün değişmekte, ne yazık ki. Öyle ki; 

• 2021 Mart ayında yazdığım yazıda birim metrekare maliyetim 2.200 TL iken,
• 2022 Şubat ayında yazdığım yazıda 4.000 TL,
• 2022 Mayıs ayında yazdığım yazıda da 5.100 TL idi.

Yani geçen Şubat ayından bu yana inşaat sektöründeki enflasyon %80. Aslına bakarsanız daha yüksek bir oran çıkmasını bekliyordum. 2021 Mart ayından beri de maliyetler 3.26 kat yükselmiş. Ancak tabi ki hesaplamaları yaptığım projeler arasındaki farklar da bu sonuçlara etki ediyor. Örneğin bu yazımda ele aldığım projede alüminyum kompozit dış cephe kaplaması yapmayacağım için maliyet kalemlerine onu yazmadım. Halbuki daha önceki maliyetlerimde o kalem vardı. 

Ama bu projede de ekstra peyzaj işleri, bahçe duvarı gibi kalemler yer aldı. Yani bu projenin site projesi olması ve daha önce hesaplamalarını yaptığım diğer projelerin şehir merkezinde yer alan ticari apartman tipi projeler olmasından kaynaklı farklılıklar da var.

Peki ortalama standartlarda bir 100 m² dairenin maliyeti kaç TL olur?

Bu tarzda 100 m² dairenin maliyeti 100 x 7.175 TL = 717.500 TL olacaktır. Bu tutara arsa payı ve müteahhit kârı dahil değildir. Öyleyse asıl soru şu olmalı. 100 m² daireyi ne kadar satın alabilirim?

Müteahhit firma 717.500 TL'ye mal etti. Arsa sahibiyle de %33 oranında bir anlaşma yaptı. Bu durumda arsa dahil metrekare maliyeti 1.071.000 TL oldu. E bir de müteahhit kârı ilave etmemiz gerek.

TL'nin hızla değer kaybettiği şu ortamda, altına ya da dolara yatırım yapmak yerine inşaat yapıp; satış riski, kriz riski, iş güvenliği riski vb. risklerin atlına girip enflasyon oranından daha aşağı oranda müteahhitin kâr etmesini bekleyemeyiz. Üstelik de seçim arifesindeyken. TÜİK'in açıkladığı enflasyon oranı %64 iken "müteahhitin kârı %50 olmalıdır" diyemeyiz. Müteahhit bu koşullarda hem enflasyon payını hem de şirketinin devamlılığı için kârlılığını gözetmelidir. Bu da müteahhit firmanın %100'lere varan kâr marjlarıyla çalışması demek. Bu durumda dairenin satış fiyatı da en az 2.142.000 TL olur. Sahibinden.com'da neden 2 milyondan ucuz sıfır daire bulamadığınızı sanırım şimdi daha iyi anlıyorsunuzdur.

Yine sık sorulan sorulardan biri. Ortalama 100 m² kat brütü olan 10 daireli ve 5 katlı bir apartmanın maliyeti de toplam inşaat alanı olan 1.000 m²'nin 7.175 TL/m² birim maliyetle çarpılmasıyla bulunur. Yani 5 katlı ve 10 daireli bir binanın maliyeti yaklaşık 7.175.000 TL olacaktır. Tabi bu değer, dairelerin kat brütü 100 m² olduğu varsayımıyla bulunmuş bir değerdir.

Ortalama 150 m² bir müstakil ev veya villa için maliyetiniz ise normal bir apartman maliyetinin birim maliyetinden daha fazla olacaktır. Çünkü tek temel ve tek çatıyı yine kuracaksınız ancak bu defa sadece bir veya iki katlı bir yapı olacak.

Bu nedenle müstakil ev / villa maliyeti hesaplarken birim metrekare maliyetini 10.500 TL / m²'den hesaplamak mantıklı olacaktır. Dolayısıyla 150 m² bir villa inşaatını 1.575.000 TL'ye mâl etmeniz mümkün. Tabi villa / müstakil ev tasarlarken genelde özel imalat çok fazla olduğu için bu maliyet yukarı yönlü çok daha fazla gidebilir. Benim burada yazdığım tamamen yaklaşık bir değer.