Bu yazımda 2022 yılı Mart ayı itibariyle güncellediğim inşaat maliyetlerinden bahsedeceğim. 2022 yılı güncel malzeme fiyatları için lütfen tıklayı...
Bu yazımda 2022 yılı Mart ayı itibariyle güncellediğim inşaat maliyetlerinden bahsedeceğim.
2022 yılı Mayıs ayı itibariyle güncellenmiş inşaat maliyeti için tıklayın Anahtar teslim inşaat maliyetleri
Gerçek yapı yaklaşık birim maliyeti kaç TL?
Bir binanın inşaat maliyeti konusu üzerine yorum yapmadan önce birim maliyet faktörünün çok değişken olduğunu söylemem gerekir. Örneğin, dış cephe kaplaması, zemin iyileştirme, kullanılan malzemeler, yapı kat alanı, nizam şekli (bitişik veya ayrık vb.) birim maliyeti etkileyen faktörlerdendir.Örneğin, A'dan Z'ye bir binanın inşaat aşamaları adlı yazı dizisinde bahsettiğim projede benim zemin iyileştirme maliyetim 200.000 TL tutmuştu. Bu tutarı yapı alanı olan 1.000 m²'ye böldüğünüzde metrekare birim fiyatını 200 TL oynattığını göreceksiniz.
Eğer yapınız bitişik nizam bir yapı ise, yani iki cephe kör ise ve sadece ön ile arka cepheye imalat yapmanız gerekiyorsa bu da maliyetinizi etkileyen faktörlerden olacaktır.
Her katta 4 adet 150 m² daire varsa, bir adet asansör 600 m² / kat verimi sağlayacağından, yine birim maliyetiniz düşecektir. Fermatör yerine farklı bir asansör kapısı kullanmanız da yine birim maliyetinizi düşürecektir.
Bunun gibi pek çok kalemle birim metrekare maliyetinizi ve toplam inşaat maliyetinizi aşağı ve yukarı çekmeniz mümkün. Örneğin pencerelere kör kasa takıp takmamanız, çelik sıva veya kara sıva yapıp yapmamanız, mantolama imalatında kullandığınız malzeme, kullandığınız mermer, seramik, laminant kaplama vs. her imalat maliyetinizi etileyecektir.
Bu inşaatın birim maliyeti kaç TL?
Çok değerli büyüğüm Hamza Kocapınar'ın bir proje için teklif vermesi gerekiyordu. Proje, zemin katı otopark, üst katları ise 1+1 apart daire olan 30 apartlık ve 2 blokluk 3 katlı bir projeydi. Teklif vermeden önce kalem kalem tüm maliyeti hesapladık. Esasında zaten şablonumuz vardı ve bu şablon sayesinde sadece metrajları güncellememiz ve güncel malzeme fiyatlarıyla işçilik fiyatlarını ilgili hücrelere yazmamız yeterli oldu.
Yaptığımız hesaba göre birim metrekare maliyeti 4.000 TL / m². Bu birim metrekare maliyetine arsa payı dahil değil. Ancak bu tutar KDV dahil. Bu tutarın içinde tüm belediye harçları, proje bedelleri, imalat kalemleri, işçilik tutarları, SGK, sabit personel vb. her şey var. Ancak müteahhit kârı yok. Dediğim gibi, bu tutar güncel maliyetlerle elde edilmiş maliyet.
Ancak bu maliyet de her geçen gün değişmekte, ne yazık ki.
100 m² dairenin inşaat maliyeti nedir?
Peki ortalama standartlarda bir 100 m² dairenin maliyeti kaç TL olur?
Bu tarzda 100 m² dairenin maliyeti 100 x 4.000 TL = 400.000 TL olacaktır. Bu tutara arsa payı ve müteahhit kârı dahil değildir. Öyleyse asıl soru şu olmalı. 100 m² daireyi ne kadar satın alabilirim?
Müteahhit firma 400.000 TL'ye mal etti. Arsa sahibiyle de %33 oranında bir anlaşma yaptı. Bu durumda arsa dahil metrekare maliyeti 600.000 TL oldu. E bir de müteahhit kârı ilave etmemiz gerek.
TL'nin hızla değer kaybettiği şu ortamda, altına ya da dolara yatırım yapmak yerine inşaat yapıp; satış riski, kriz riski, iş güvenliği riski vb. risklerin atlına girip enflasyon oranından daha aşağı oranda müteahhitin kâr etmesini bekleyemeyiz. Enflasyon oranı %38 iken müteahhitin kârı en az %50 olmalıdır. Bu durumda dairenin satış fiyatı en az 900.000 TL olur.
5 katlı 10 daireli bir binanın maliyeti nedir?
Yine sık sorulan sorulardan biri. Ortalama 100 m² kat brütü olan 10 daireli ve 5 katlı bir apartmanın maliyeti de toplam inşaat alanı olan 1.000 m²'nin 4.000 TL/m² birim maliyetle çarpılmasıyla bulunur. Yani 5 katlı ve 10 daireli bir binanın maliyeti yaklaşık 4.000.000 TL olacaktır. Tabi bu değer, dairelerin kat brütü 100 m² olduğu varsayımıyla bulunmuş bir değerdir.
Müstakil ev / villa maliyeti nedir?
Ortalama 150 m² bir müstakil ev veya villa için maliyetiniz ise normal bir apartman maliyetinin birim maliyetinden daha fazla olacaktır. Çünkü tek temel ve tek çatıyı yine kuracaksınız ancak bu defa sadece bir veya iki katlı bir yapı olacak.
Bu nedenle müstakil ev / villa maliyeti hesaplarken birim metrekare maliyetini 5.400 TL / m²'den hesaplamak mantıklı olacaktır. Dolayısıyla 150 m² bir villa inşaatını 810.000 TL'ye mâl etmeniz mümkün. Tabi villa / müstakil ev tasarlarken genelde özel imalat çok fazla olduğu için bu maliyet yukarı yönlü çok daha fazla gidebilir. Benim burada yazdığım tamamen yaklaşık bir değer.
2022 yılı resmi yapı yaklaşık birim maliyetleri kaç TL?
18 Şubat 2022 tarihinde yayımlanan resmi gazetedeki 2022 yılı yapı yaklaşık birim maliyetlerine göre;
- 3A grubu yapıların KDV hariç birim maliyeti 2.250 TL/m²
(Ticari amaçlı veya konut olup 3 kata kadar olan ve asansörsüz olan yapılar) - 3B grubu yapıların KDV hariç birim maliyeti 3.000 TL/m²
(21.50 metreden az yapı yüksekliği olan konutlar ve ticari yapılar) - 4A grubu yapıların KDV hariç birim maliyeti 3.200 TL/m²
(Büyük avm'ler, 1500 kişiliğe kadar olan ibadethaneler, yapı yüksekliği 30.50 metreden az olan konut binaları, idari binalar vs.)
Daha detaylı bilgi için resmi gazeteye bakabilirsiniz.
YORUMLAR