Gün Gün İnşaat - Bir Binanın İnşaat Maliyeti
Gün gün inşaat dizisinin son bölümünde, bir yılı aşkın süredir adım adım anlattığım inşaat sürecinin maliyetinden bahsedeceğim.
Gün gün inşaat dizisinin son bölümünde, bir yılı aşkın süredir adım adım anlattığım inşaat sürecinin maliyetinden bahsedeceğim.
2022 yılı güncel inşaat maliyetleri için tıklayın: GÜNCEL İNŞAAT MALİYETİ - 2022
2022 yılı güncel malzeme fiyatları için lütfen tıklayın: İnşaat malzemesi fiyatları ve işçilik ücretleri
Gerçek yapı yaklaşık birim maliyeti kaç TL?
Bir binanın inşaat maliyeti konusu üzerine yorum yapmadan önce birim maliyet faktörünün çok değişken olduğunu söylemem gerekir. Örneğin, dış cephe kaplaması, zemin iyileştirme, kullanılan malzemeler, yapı kat alanı, nizam şekli (bitişik veya ayrık vb.) birim maliyeti etkileyen faktörlerdendir.Örneğin, gün gün inşaat aşamaları adlı yazı dizisinde bahsettiğim projede benim zemin iyileştirme maliyetim 60.000 TL tutmuştu. Bu tutarı yapı alanı olan 1.000 m²'ye böldüğünüzde metrekare birim fiyatını 60 TL oynattığını göreceksiniz.
Bir diğer örneğe bakarsak, dış cephede alüminyum kompozit dış cephe kaplaması maliyetim 180.000 TL tuttu. Bu da ortalamayı 180 TL/m² oynatır.
Eğer yapınız bitişik nizam bir yapı ise, yani iki cephe kör ise ve sadece ön ile arka cepheye imalat yapmanız gerekiyorsa bu da maliyetinizi etkileyen faktörlerden olacaktır.
Her katta 4 adet 150 m² daire varsa, bir adet asansör 600 m² / kat verimi sağlayacağından, yine birim maliyetiniz düşecektir. Fermatör yerine farklı bir asansör kapısı kullanmanız da yine birim maliyetinizi düşürecektir.
Bunun gibi pek çok kalemle birim metrekare maliyetinizi ve toplam inşaat maliyetinizi aşağı ve yukarı çekmeniz mümkün. Örneğin pencerelere kör kasa takıp takmamanız, çelik sıva veya kara sıva yapıp yapmamanız, mantolama imalatında kullandığınız malzeme, kullandığınız mermer, seramik, laminant kaplama vs. her imalat maliyetinizi etileyecektir.
Bu inşaatın birim maliyeti kaç TL?
Sonuca gelirsek, gün gün inşaat yazı dizisinde bir yılı aşkın süredir imalat aşamalarını anlattığım Royal Plaza'da benim toplam inşaat maliyetim 2.200.000 TL oldu. Bu da benim yapı birim maliyetimin 2.200 TL/m² olması anlamına geliyor.
Royal Plaza işi, 3B grubuna tabi bir işti. Yani resmi 2021 yapı yaklaşık birim maliyetine göre 1800 TL / m² + KDV tutara mal etmem bekleniyor. Bu da KDV dahil 2.124 TL / m² demek. Ancak bu tutarın içinde %15 genel gider ve %10 müteahhit kârı var. Genel gideri düşemem ancak müteahhit kârını düşmem gerekir. Çünkü benim maliyetimde müteahhit kârı yok.
Sonuca gelirsek; müteahhit kârı hariç, KDV dahil yapı birim maliyeti resmi rakamlara göre 1930 TL/m² olmalı. Ancak benim müteahhit kârı hariç, KDV dahil yapı birim maliyetim 2.200 TL / m².
Yani resmi rakamlara göre bu işi toplamda 1.930.000 TL'ye mâl edebilirdim. Fazlalık olan 270.000 TL ise; imalatta kullanılan malzemelerden, alüminyum kompozit dış cephe kaplamasından, zemin iyileştirmeden ve işçiliklerden geliyor.
100 m² dairenin inşaat maliyeti nedir?
Peki diyelim ki zemin sağlam, alüminyum kompozit dış cephe kaplaması gibi ekstra imalatlara girmeyeceğiz. Ortalama standartlarda bir 100 m² dairenin maliyeti kaç TL olur?
Bu tarzda 100 m² dairenin maliyeti 100 x 2.000 TL = 200.000 TL olacaktır.
5 katlı 10 daireli bir binanın maliyeti nedir?
Yine sık sorulan sorulardan biri. Ortalama 100 m² kat brütü olan 10 daireli ve 5 katlı bir apartmanın maliyeti de toplam inşaat alanı olan 1.000 m²'nin 2.000 TL/m² birim maliyetle çarpılmasıyla bulunur. Yani 5 katlı ve 10 daireli bir binanın maliyeti yaklaşık 2.000.000 TL olacaktır. Tabi bu değer, dairelerin kat brütü 100 m² olduğu varsayımıyla bulunmuş bir değerdir.
Müstakil ev / villa maliyeti nedir?
Ortalama 150 m² bir müstakil ev veya villa için maliyetiniz ise normal bir apartman maliyetinin birim maliyetinden daha fazla olacaktır. Çünkü tek temel ve tek çatıyı yine kuracaksınız ancak bu defa sadece bir veya iki katlı bir yapı olacak.
Bu nedenle müstakil ev / villa maliyeti hesaplarken birim metrekare maliyetini 2.837 TL / m²'den hesaplamak mantıklı olacaktır. Dolayısıyla 150 m² bir villa inşaatını 425.000 TL'ye mâl etmeniz mümkün. Tabi villa / müstakil ev tasarlarken genelde özel imalat çok fazla olduğu için bu maliyet yukarı yönlü çok daha fazla gidebilir. Benim burada yazdığım tamamen yaklaşık bir değer.
2021 yılı resmi yapı yaklaşık birim maliyetleri kaç TL?
24 Mart 2021 tarihinde yayımlanan resmi gazetedeki 2021 yılı yapı yaklaşık birim maliyetlerine göre;
- 3A grubu yapıların KDV hariç birim maliyeti 1.360 TL/m²
(Ticari amaçlı veya konut olup 3 kata kadar olan ve asansörsüz olan yapılar) - 3B grubu yapıların KDV hariç birim maliyeti 1.800 TL/m²
(21.50 metreden az yapı yüksekliği olan konutlar ve ticari yapılar) - 4A grubu yapıların KDV hariç birim maliyeti 1.920 TL/m²
(Büyük avm'ler, 1500 kişiliğe kadar olan ibadethaneler, yapı yüksekliği 30.50 metreden az olan konut binaları, idari binalar vs.)
Daha detaylı bilgi için resmi gazeteye bakabilirsiniz.
Yazı dizisinin tamamına bu linkten ulaşabilirsiniz: Bir binanın yapım aşamaları
9 yorum